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WISSENSWERTES

DAS VORZUGSPFANDRECHT DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Seit Herbst 1999 gibt es ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zu Gunsten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf dem Miteigentumsanteil säumiger Woh­nungs­ei­gen­tüm­er. Damit haben die Miteigentümer eine gewisse Sicherheit ge­gen­ü­ber zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Miteigentümern.

Die Betriebskosten, insbesondere aber auch die Instandhaltungs- und Re­no­vier­ungs­kos­ten der Wohnungseigentumsanlage (z.B. Fassadensanierung), sind von al­len Woh­nungs­ei­gen­tüm­ern anteilig zu tragen. Wenn nun ein Woh­nungs­ei­gen­tüm­er seinen Beitrag zu den manchmal notwendigen hohen Renovierungskosten nicht zahlt oder nicht zahlen kann, bleibt dieser Kostenteil an den übrigen Woh­nungs­ei­gen­tüm­ern hängen. Die Möglichkeit, sich intern zu regressieren, ist in all diesen Fäl­len meist wertlos.

Mit der Novelle 1999 erhielt die Woh­nungs­ei­gen­tüm­ergemeinschaft für die offenen Rück­stän­de an Betriebs- und Instandhaltungskosten ein gesetzliches Vor­zugs­pfand­recht, sodass diese offenen Rückstände bei einer Versteigerung jedenfalls vor­ran­gig zu befriedigen sind. Voraussetzung für das Pfandrecht ist allerdings, dass der offene Rückstand binnen sechs Monaten durch Klage geltend gemacht wird und dabei die Anmerkung der Klage bzw. des Pfandrechts im Grundbuch be­an­tragt wird. Voraussetzung für dieses Pfandrecht ist allerdings, dass der offene Rück­stand jeweils binnen sechs Monaten eingeklagt und gleichzeitig mit der Klage die Anmerkung des Pfandrechtes im Grundbuch beantragt wird. Die bloße Mahnung reicht nicht aus.

Dadurch wird es zwangsläufig zu einer strengeren Handhabung der Zahl­ungs­über­wachung durch die Hausverwaltungen kommen. Dies mag im Einzelfall lästig scheinen, weil der Hausverwalter nun gar keine Möglichkeit mehr hat, Stundungen oder sonstige Zahlungsvereinbarungen zu treffen oder mit dem Klagen länger zu­zu­war­ten. Gemäß § 17 WEG ist er gesetzlich verpflichtet, Rückstände innerhalb der Sechsmonatsfrist einzuklagen. Dies ist mit zusätzlichen Kosten für den säumigen Woh­nungs­ei­gen­tüm­er verbunden. Unangenehm ist auch die Anmerkung im Grund­buch, die geradezu öffentlich bekannt gibt, dass der betroffene Woh­nungs­ei­gen­tüm­er mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.

Die Anmerkung im Grundbuch hat die Funktion, allfällige Gläubiger wie ins­be­son­de­re kreditgebende Banken zu warnen, dass Rückstände bestehen, die im Falle einer Versteigerung vorrangig befriedigt werden. Das gesetzliche Vor­zugs­pfand­recht bewirkt nämlich, dass bei einer Versteigerung, der Erlös (das "Meistbot") nicht der im ersten Rang eingetragene Pfandgläubiger erhält, sondern zunächst die vor­ran­gi­gen Betriebskostenrückstände daraus bezahlt werden. Erst nach Abzug die­ser Beträge kommen die Pfandgläubiger zum Zug.

Einen interessanten Nebeneffekt hatte dieses neue Pfandrecht: Im Falle von größ­eren Reparaturarbeiten (z.B. Fassadenrenovierung) ist es zumeist erforderlich, ein Darlehen aufzunehmen. Dafür wollen die Banken zumeist eine dingliche, das ist grund­büch­er­liche Sicherstellung. Zur Einverleibung eines (vertraglichen) Pfand­recht­es bedarf es der notariell beglaubigten Unterschrift aller (!) Woh­nungs­ei­gen­tüm­er. In größeren Wohnhausanlagen ist dies ein enormer zeitlicher und finanzieller Aufwand. Durch das neue Vorzugspfandrecht können die Banken nunmehr mit dem Verwalter des Hauses vereinbaren, dass die Rückzahlung des Darlehens über die monatlichen Vorschreibungen erfolgt, sodass diese Rückzahlungen ebenfalls über das Vorzugspfandrecht gesichert sind. Das erspart den Woh­nungs­ei­gen­tüm­ern bei entsprechender Vertrauenswürdigkeit des Verwalters enorme Kosten (rund 2% der Darlehenssumme).

In der praktischen Handhabung dieses neuen Vorzugspfandrechts bestehen in der Recht­sprech­ung noch einige Unklarheiten, die aber bald geklärt sein werden. Ins­ge­samt ist dieses Institut aber aus der Sicht der Woh­nungs­ei­gen­tüm­er zumindest der zahlungswilligen zu begrüßen.

Mag. Barbara BAUER, Rechtsanwalt

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