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WISSENSWERTES

UMSATZSTEUER
BEI LIEGENSCHAFTS- UND WOHNUNGSKAUF

Bei Ankauf oder Veräußerung einer Liegenschaft bzw. einer Wohnung stellt sich die Frage, ob durch diesen Rechtsvorgang eine Umsatzsteuerpflicht entsteht. Seit der diesbezüglichen Neuregelung im Umsatzsteuergesetz mit 19.06.1998 (BGBl I 1998/79) besteht ein diesbezügliches Optionsrecht des Veräußerers, welches so­wohl für den Veräußerer als auch für den Käufer wesentliche steuerliche Kon­se­quen­zen auslöst. Dieses Optionsrecht soll im folgenden kurz dargestellt werden, wobei jedoch wegen der Komplexität eine sorgfältige vertragliche Vorkehrung not­wen­dig und die Inanspruchnahme einer diesbezüglichen anwaltschaftlichen Beratung empfehlenswert ist.

Nach der neuen Rechtslage hat der Veräußerer, bei welchem es sich um einen Grundstücksumsatz im Rahmen des Unternehmens handelt, folgende zwei Mög­lich­kei­ten:

  • Der Veräußerer stellt keine Umsatzsteuer in Rechnung: Der Veräußerer kann die tat­säch­lich angefallene Vorsteuer nicht abziehen bzw. hat sie, sofern die zehn­jäh­ri­ge Frist für die Vorsteuerkorrektur nach § 12 Abs. 10 UstG nicht abgelaufen ist, zurückzuzahlen. Diese Vorsteuer kann dem Käufer zwar grundsätzlich in Rech­nung gestellt werden, berechtigt diesen aber nicht mehr zu einem Vor­steu­er­ab­zug und wird daher zu einem zusätzlichen Kostenfaktor.

  • Der Verkäufer stellt die Umsatzsteuer in Höhe von 20 % in Rechnung: Die Um­satz­steu­er ist abzuführen, dem Käufer steht nach allgemeinen Grundsätzen der Vor­steu­er­ab­zug zu und unterbleibt eine Vorsteuerkorrektur.

Zu beachten ist hierbei, dass als Bemessungsgrundlage der 20 %-igen Umsatzsteuer neben dem Netto-Entgelt für die Liegenschaft noch die Hälfte der Grund­er­werbs­steu­er zugeschlagen wird, wenn die Grunderwerbssteuer - wie üblich - vertraglich vom Erwerber allein zu tragen ist. Weiters ist zu berücksichtigen, dass die Ausübung der Option eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer um den Betrag der in Rechnung gestellten Umsatzsteuer zur Folge hat und daher wie­de­rum zu einem weiteren Kostenfaktor wird.

Die Entscheidung für die Ausübung der Option kann daher nur unter genauer Be­trach­tung des wirtschaftlichen Umfeldes des Ankaufes getroffen werden. Als grundsätzliche Entscheidungshilfe ist hierbei festzuhalten, dass für den Fall, dass der Käufer hinsichtlich der Liegenschaft bzw. der Wohnung nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, die Ausübung der Option in jedem Fall für diesen nachteilig ist. Ist dieser zwar vorsteuerabzugsberechtigt, eine Vorsteuer im Zusammenhang mit der Liegenschaft beim Verkäufer nicht angefallen bzw. die 10jährige Frist für die Vor­steu­er­kor­rek­tur abgelaufen, ist die Option nachteilig, da sie lediglich die Be­mes­sungs­grund­la­ge der Grunderwerbssteuer erhöht.

MMag. Dr. Ernst Denk, Rechtsanwalt, Kanzlei Schleinzer Denk Jakobi Kaufmann
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E-Mail: ernst.denk@aon.at

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