Ausgangssituation:
Hauseigentümer, Verwalter und Vermieter sowie Rechtsanwälte sind damit täglich konfrontiert - Mietervertreterverbände und sonstige aus öffentlichen Mitteln geförderte Vereinigungen stellen Anträge im Außerstreitverfahren auf Überprüfung des Mietzinses, der Betriebskosten, Rückzahlung von Investitionsablösen und vieles mehr. In vielen Fällen endet das Verfahren ergebnislos bzw. mit Antragszurückziehung, sehr oft kann das Ergebnis nur durch massive anwaltliche Vertretung herbeigeführt werden, auf dessen Kosten der AntragsgegnerIn mangels Kostenersatzpflicht - analog den Regeln der Zivilprozessordnung im Außerstreitverfahren - sitzen zu bleiben vermeint.
Rechtlicher Anknüpfungspunkt - zentrale Norm § 37 Abs 3 Z 19 S 1 MRG:
Das Mietrechtsgesetz hat auf dem Grundsatz des alten Mietengesetzes, dass Rechtsanwaltskosten grundsätzlich von jeder Partei selbst zu tragen sind, festgehalten. Eine Ausnahme gilt nur in dem besonderen Fall, dass Kosten mutwillig durch die Stellung nicht gerechtfertigter Anträge verursacht werden.
Es handelt sich dabei - wenn auch historisch zurückgehend - nicht um eine Pönale im Sinne des § 408 ZPO. Der Gesetzgeber hat mit der Kostenregelung des § 37 Abs 3 Z 19 MRG eine leichtere Durchsetzbarkeit der Ansprüche nach § 37 Abs 1 MRG angestrebt, ohne dass sich der Mieter/Antragsteller der nicht vorhersehbaren und unter Umständen hohen Kosten anwaltlicher Vertretung der Gegenseite im Falle eines Unterliegens aussetzen müsste. Neben dieser in Satz 1 ausgesprochenen Kostentragungsregelung unterscheidet § 37 Abs 3 Z 19 MRG grundsätzlich zwischen Verfahren, dem sich zwei Parteien bzw. mehrere Parteien (Mehrparteienverfahren) gegenüberstehen.Vordergründig geht es bei dieser Kostentragungsregelung jedoch um Barauslagen, insbesondere um die Kosten des Sachverständigenbeweises. So gelangen in Zweiparteienverfahren die Bestimmungen der §§ 41 ff ZPO sinngemäß zur Anwendung, während im Unterschied dazu in Mehrparteienverfahren nach Billigkeit zu entscheiden ist.
Der Hinweis des Gesetzes auf eine sinngemäße Anwendung der §§ 41 ff ZPO im Zusammenhang mit der Formulierung des Gesetzes "inwieweit andere Kosten... unter den Parteien zu teilen sind", bedeutet, dass § 37 Abs 3 Z 19 S 2 MRG die Bestimmungen der §§ 41 ff ZPO auch für das Zweiparteienverfahren nicht in dem strikten Umfang rezipiert, wie dies etwa in § 37 Abs 3 Z 13 MRG mit den dort genannten Bestimmungen der ZPO geschieht, von denen das Gesetz schlicht anordnet, dass sie anzuwenden sind. Der in § 37 Abs 3 Z 19 S 2 MRG enthaltene Hinweis auf eine bloß sinngemäße Anwendung der §§ 41 ff ZPO bedeutet somit zweierlei: Einerseits erlaubt er von dem strikten und nur durch § 43 Abs 2 ZPO gemilderten Verhältnismäßigkeitsprinzip des Kostenrechts im streitigen Zivilprozeß so weit abzurücken, dass bei einem teilweisen Obsiegen beider Verfahrensparteien anstelle der Heranziehung der Quoten des Obsiegens und Unterliegens, die Kostenaufhebung treten kann; andererseits erlaubt eine bloß sinngemäße Anwendung der §§ 41 ff ZPO auch eine Berücksichtigung eines Mehraufwandes einer Verfahrenspartei, sofern dieser auch im Interesse der anderen Verfahrenspartei getätigt wurde.
Grundsätzlich sind auf das Verwaltungsverfahren vor den Schlichtungsstellen im Sinne des § 39 MRG die Vorschriften des AVG anzuwenden. Aus diesem Grund gelten auch die Bestimmungen des § 37 Abs 3 Z 19 MRG über den Kostenersatz. Für den Fall der mutwilligen Antragstellung ist somit ein Ersatz der Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung im Verfahren vor den Schlichtungsstellen vorgesehen. Aufgrund der Subsidiarität der Zivilprozessordnung zu primär anzuwendenden Verwaltungsvorschriften des AVG im Schlichtungsstellenverfahren ist § 237 Abs 3 ZPO, der die Kostenersatzpflicht bei Zurücknahme der Klage regelt, mangels Aufzählung im Verfahren vor der Schlichtungsstelle nicht unmittelbar anwendbar. Die Judikatur wendet jedoch - der Lehre folgend jene Bestimmungen analog an, da es ansonsten einen unauflösbaren Wertungswiderspruch darstellen würde, wenn ein Antragsgegner im Obsiegensfall bei mutwilliger Prozessführung die Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung ersetzt bekommen würde, nicht aber im Falle der Zurückziehung eines solchen Antrages.
Mutwillige Prozessführung:
Dem Gesetz und den Gesetzesmaterialien ist eine Definition, was unter "mutwilliger Prozessführung" zu verstehen ist, nicht zu entnehmen. Zunächst ist ein Blick auf die einschlägigen Normen der Zivilprozessordnung, insbesondere der §§ 63/68 bzw. 408 ZPO zu werfen. Die angeführten Normen beziehen sich auf die offenbare Mutwilligkeit, während das Wort "offenbar" bei strikter Auslegung des § 37 Abs 3 Z 19 S 1 MRG nicht vorkommt. Nach einer Entscheidung 8 bezieht sich das Wort "offenbar" nur auf die Frage der Beweisbarkeit, hat aber mit der inhaltlichen Bedeutung von Mutwilligkeit nichts zu tun. Für die anwaltliche Praxis ist sohin auf die Judikatur zurückzugreifen. Dabei lässt sich folgendes Grundschema darstellen:
Mutwilligkeit wird nach den in den Rechtsprechung entwickelten Kriterien - welche nachfolgend im einzelnen dargestellt wird - dann angenommen wenn:
bei verständiger Würdigung des Einzelfalles;
Nach Koziol liegt Mutwilligkeit dann vor, und diesem folgt auch die Rechtsprechung, wenn sich der Antragsteller/Antragsgegner der Unrichtigkeit seines Rechtsstandpunktes bewusst war oder bewusst sein hätte müssen.
Mutwillig ist die Verfahrensführung in jenen Fällen, wenn diese wegen eines nicht durch die Rechtsordnung geschützten Zweckes, etwa aus Feindseligkeit gegenüber dem Antragsteller/Antragsgegner oder aus Sensationslust (Publicity) geführt werden, so auch wenn der Antragsteller bereits in der Vergangenheit, einen den gegenständlichen Zeitraum umfassenden Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses gestellt hat.
Eine mutwillige Verfahrensführung wird auch dann von der Judikatur als mutwillig angenommen, wenn bei verständiger Würdigung des Einzelfalles die Führung des Verfahrens unterblieben wäre. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht bei jedem höheren Verfahrensrisiko eine Mutwilligkeit zu erblicken ist, sondern erst dann, wenn die Führung des Verfahrens offenbar (Beweisbarkeit) aussichtslos ist. Nach der Judikatur liegt die Fortführung des Verfahrens und eine Mutwilligkeit darin, wenn bei Rückerstattung einer bereits rückerstatteten Ablösezahlung der Antragsteller wissentlich falsch aussagt; nicht jedoch, wenn infolge eines schwer nachvollziehbaren Rückzahlungsverrechnungskreises der Rückfluss nicht dem Antragsteller bewusst sein musste.
Der häufigste Fall, bei dem eine Mutwilligkeit der weiteren Prozessführung zu erblicken ist, sind jene Fälle, in denen die Aufrechterhaltung eines Sachantrages ab dem Zeitpunkt, der für jedermann die Unrichtigkeit des Standpunktes oder Aussichtslosigkeit klar und eindeutig erkennbar macht, wobei auf die Umstände des Einzelfalles einschränkend abzustellen ist. Darunter sind insbesondere jene Fälle zu subsumieren, wenn trotz Vorliegen eines Gutachtens, in dem der Rechtsstandpunkt des Antragstellers bzw. des Antragsgegners dargelegt wird, dieses trotz stetigen Beweisergebnisses das Verfahren fortführt. So wurde von der Judikatur die Fortführung des Verfahrens nach § 27 Abs 1 MRG (Ablöse) nach Einlangen eines Gutachtens, dass bewertende Investitionen höher als die bezahlte Ablöse erachtet, als mutwillig bewertet.
Mutwilligkeit wird aber auch darin erblickt, wenn ein Rückforderungsanspruch sich aufgrund eingewendeter kompensabler Gegenforderungen nicht ergeben hat, der Antragsteller sein Ziel grundsätzlich mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle erreicht hat, und das Gericht offenbar ausschließlich aus dem Grund anruft, den nach § 37(4) MRG zulässigerweise aberkannten Anspruch zu bekämpfen. Nach Ansicht des Gerichtes handelt es sich bei der weiteren Verfahrensführung um ein mutwilliges Stellen von ungerechtfertigten Anträgen im Sinne des § 27(3) Zi 19 MRG.
Keine mutwillige Prozessführung:
Auch die Aussichtslosigkeit eines letztlich unbegründeten Sachantrages begründet keine Mutwilligkeit. Als Ausfluss des Art 6 MRK ist auch die Ausschöpfung eines Rechtsmittelzuges in Erfüllung der Verfahrensgarantie selbst in jenen Fällen, in denen die unterliegende Partei ein die Ansprüche des anderen widerlegendes Vorbringen erstattet hat keineswegs mutwillig. Dieser Judikatur folgend und klarstellend ist es daher keineswegs mutwillig, wenn die Zulässigkeit des weiteren Rechtsweges ausdrücklich ausgesprochen wurde.
Als ein bloßes Indiz nicht jedoch für sich alleine betrachtet ist ein widersprüchliches Vorbringen bzw. ein späteres Zurückziehen eines Antrages keine mutwillige Prozessführung. In diesem Sinne lässt das bloße Zurückziehen eines Sachantrages nach Vorliegen eines Sachverständigengutachtens einen zwingenden Schluss auf Mutwilligkeit der früheren Antragstellung ohnehin Zutritt weiterer Umstände nicht zu.
Dass ein Vermieter trotz Vorliegens eines vom Mieter eingeholten Privatgutachtens das Schlichtungsstellenverfahren/Gerichtsverfahren nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG geführt hat, kann daher im Einklang mit den oben angeführten Judikaturgrundsätzen nicht als mutwillig beurteilt werden, weil die Überprüfung eines von einer Partei in Auftrag gegebenen Gutachtens im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens genauso wie die Überprüfung eines Begehrens einer Partei nicht Rechnung tragenden Entscheidung durch die Ausschöpfung des Rechtsmittelzuges zugestanden wird.
Zur Sicherung bei gefährdeten Ansprüchen bzw. auch zur Beschleunigung des Verfahrens um die Dreimonatsfrist - Dauer des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle - abzukürzen, kann gemäß § 37 Abs 3 Z 22 MRG eine einstweilige Verfügung eingebracht werden. Zwar sind auf solche Provisorialanträge grundsätzlich die Bestimmungen der EO über einstweilige Verfügungen anzuwenden, somit auch die dortigen Kostentragungsregeln.
Die Pauschalverweisung in § 402(2) und § 78 EO sind jedoch nicht uneingeschränkt anzuwenden, sondern unter Berücksichtigung der teleologischen Interpretation darauf zu reduzieren, dass ein Kostenersatzanspruch des in der Zwischenzeit obsiegenden Gegners nicht stattfindet, wenn auch im außerstreitigen Hauptverfahren eine Kostenersatzpflicht nicht vorgesehen ist. Allein der Umstand, dass das Gericht die beantragte einstweilige Verfügung nicht erlassen hat, lässt einen darauf zielenden Antrag nicht als mutwillig erscheinen.
Keine Mutwilligkeit wird nach der Judikatur auch dann angenommen, wenn die Höhe des Zeitwertes der dem Antragsteller überlassenen Investition und Einrichtungen nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden konnte. Dabei schadet es nicht, dass der Antragsteller den gesamten geleisteten Ablösebetrag zurückgefordert hat.
Ein Antrag ist nicht schon deshalb mutwillig, weil er nicht gerechtfertigt war und sich gegen die falsche Person gerichtet hat, da eine solche Ansicht mit dem § 39 Abs 3 Z 19 S 1 HS 1 MRG normierten Grundsatz unvereinbar wäre.
Ebenso schließt eine unrichtige rechtliche Beurteilung - Rechtsirrtum - der Lehre folgend an sich schon den Mutwillen aus. In diesem Sinne wird auch die Geltendmachung einer verjährten Forderung grundsätzlich nicht als mutwillig angesehen, zumal die Verjährung das Recht als solches nicht beseitigt, sondern einer Naturalobligation zurückbleibt, die zwar nicht erzwingbar ist, aber wirksam erfüllt werden kann.
In Fällen, in denen der Antragsteller/Antragsgegner die Meinung einer Autorität des einschlägigen Fachgebietes für sich hat beziehungsweise der Gesetzgeber selbst sich in einem Ausschussbericht nicht eindeutig erklärt hat, wird für sich alleine betrachtet keine mutwillige Prozessführung angenommen.
Barauslagen - sonstiger Kostenersatz:
Gemäß § 37 Abs 3 Z 19 MRG ist über die Kostentragung bezüglich anderer Kosten - als denen der rechtsfreundlichen Vertretung - unter sinngemäßer Anwendung der §§ 41 ff ZPO zu entscheiden. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, so gilt, dass diese Kosten des Verfahrens von den Parteien nach Billigkeit zu tragen sind.
Dabei wurden von der Judikatur folgende Parameter für die Beurteilung der Billigkeit entwickelt:
Der Judikatur folgend hat ein Antragsteller der in einem Sachantrag nicht den ihm angemessen erscheinenden festzustellenden Hauptmietzins nennt, sondern generell nur die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses begehrt, da die Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses im gleichen Ausmaß im Interesse beider Parteien erfolgt, beide jeweils die Hälfte der insgesamt aufgelaufenen Verfahrenskosten/Barauslagen zu tragen haben.
Durch die Wohnrechtsnovelle 1999 ist § 38 MRG dadurch ergänzt worden, dass grundsätzlich auch in Schlichtungsstellenverfahren nicht unbedingt die Magistratsabteilungen Sachverständigengutachten erstatten können und müssen, sondern auch andere Sachverständige unter Umständen kostenintensive Gutachten erstatten. Die Konsequenz ist, dass die Gemeinde/Schlichtungsstelle auch einen Dritten zur Abgabe einer unter Umständen kostenintensiven Stellungnahme ermächtigen kann, auf welche die Regelung des Barauslagenersatzes sowie Kostenvorschuss im Sinne der Beweislastverteilung anzuwenden sind.
Ein weiterer an den oben angeführten Beurteilungskriterien der Billigkeit herausgearbeiteter Maßstab ergibt sich daraus, wenn ein Verfahren im Interesse des Antragstellers eingeleitet wurde und ein Antragsgegner sich mit dem Gutachten der MA 40 nicht zufrieden gibt und deshalb die Einholung eines Sachverständigengutachtens anhand der Vergleichswertmethode beantragt. Vergleicht man die Ergebnisse des Amtgutachtens der MA 40 mit dem Ergebnis eines eingeholten Sachverständigengutachtens so sei von Bedeutung, dass das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten keinen zweckentsprechenden Verfahrensaufwand darstellt, widrigenfalls der Antragsgegner ausschließlich die durch sein Verhalten entstandenen Barauslagen zu tragen hat.
Die Bemessungsgrundlage:
Der einschlägig anzuwendenden Norm des § 37 MRG ist eine Bewertung beziehungsweise eine Bemessungsgrundlage des Streitwertes beziehungsweise der Interessen nicht zu entnehmen.
Unter Zuhilfenahme der ZPO sowie der JN, bemisst sich der Streitgegenstand nach dem Streitwert der Hauptforderung.
Die Bewertung von Ablöse (Rückforderungsregel "verbotene Ablöse") beziehungsweise von begehrten Erhaltungsarbeiten 43 von der begehrten Rückzahlung beziehungsweise Leistung abhängig.
Bei Überprüfung der vorgeschriebenen Höhe des Mietzinses beziehungsweise der Betriebskosten einschließlich Aufschlüsselung, wäre zunächst denkbar, dass der sich tatsächlich allfällig ergebende Rückzahlungsanspruch den Streitwert bildet.
Abgesehen von der Frage der Wirtschaftlichkeit für den einschreitenden, anwaltlichen Rechtsvertreter ist das Interesse des Antragstellers aber auch des Antragsgegners an der Abwehr solcher Begehren wesentlich höher. Grundsätzlich handelt es sich bei den vorgeschriebenen und nunmehr zu überprüfenden Beträge um regelmäßig wiederkehrende Leistungen.
Nach § 19 RATG ist es daher durchaus vertretbar als Streitwert und Bemessungsgrundlage, da der Wortlaut des RATG ausdrücklich auch Mieten aufgezählt, das Dreifache des Jahresleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
Besteht der Streitgegenstand nicht in einem Geldbetrag z. Bsp. Aufschlüsselung eines Pauschalmietzinses, so kann bei Bewertung des Streitwertes und Bemessungsgrundlage subsidiär auf die Bestimmung des § 10 RATG zurückgegriffen werden.
Vertretbar insbesondere auch in Angelegenheiten von größerem Ausmaß ist auch die Bewertung des Streitgegenstandes nach der Bestimmung des § 5 Zi 6 AHR.
Vorbringen - Bescheinigen vor Schluss der Verhandlung:
Die den Kostenersatz ansprechende Partei muss das Kostenverzeichnis vor Schluss der mündlichen Verhandlung vorlegen, andernfalls ist, da § 54 Abs 1 ZPO im bestandrechtlichen Außerstreitverfahren sinngemäß anzuwenden ist, der Kostenersatzanspruch verwirkt.
Auch vorprozessuale Kosten - so auch beispielsweise die als Barauslagen zu wertenden Kosten des Beweissicherungsverfahrens sind im Kostenverzeichnis geltend zu machen.
Das Vorliegen der Mutwilligkeit im Sinne des § 37 Abs 3 Z 19 HS 2 MRG muss von demjenigen, der den Ersatz der Kosten seiner rechtsfreundlichen Vertretung begehrt, behauptet und bescheinigt werden.
Resümee:
Dem in außerstreitigen Mietrechtssachen einschreitenden Rechtsanwalt ist aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen ein Werkzeug für die Optimierung des Prozesserfolges mitgegeben, für welches die Judikatur Kriterien entwickelt hat, und durch eine dynamische, aktive Prozessführung innovative Gestaltungsmöglichkeiten einräumt.
Dr. Eike Lindinger, DR. WITT & PARTNER RECHTSANWÄLTE
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