In den Medien mehrfach veröffentlicht und besprochen wurden zwei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes aus jüngerer Vergangenheit über die Erhaltungspflicht innerhalb des Mietgegenstandes (der Wohnungen) insbesondere hinsichtlich von Heiz- und Warmwasserthermen und anderen Einrichtungen. Diese Entscheidungen, insbesondere aber auch deren mediale Verbreitung haben zum Teil zu Verunsicherung in der Bevölkerung, andererseits zu Missverständnissen geführt. Ich möchte versuchen, hier Klarheit und – soweit dies die Entscheidungen zulassen – Sicherheit zu bringen:
Zunächst zwei wichtige Einschränkungen: Die Entscheidungen und die daraus abgeleiteten Rechtsätze gelten nicht für alle Mietverhältnisse schlechthin. Es gibt Einschränkungen a) hinsichtlich der beteiligten Personen und b) hinsichtlich der Art der Mietobjekte:
Im so genannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat der Oberste Gerichtshof leider nicht alle Fragen beantwortet. Er hat jedenfalls festgelegt, dass die Erhaltungspflicht im Inneren des Mietobjektes nicht generell auf den Mieter überwälzt werden darf. Ob dies punktuell möglich ist und ob sich daraus ergibt, dass statt dessen den Vermieter die Erhaltungspflicht trifft, bleibt unklar. Daher kann auch nach der neuen Rechtsprechung nicht eindeutig beantwortet werden, ob für in der Vergangenheit getätigte Erhaltungsmaßnahme (Einbau neuer Therme, oder ähnliches) Rückforderungsansprüche bestehen.
Für die Teil- und Vollausnahmen nach dem MRG (Neubauten, Wohnungseigentum nach 1945, Dachboden, Einfamilienhäuser) ist die Rechtslage nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung relativ klar:
Auch hier kann die Erhaltungspflicht im Inneren des Mietobjektes (an den allgemeinen Teilen liegt sie ohnedies beim Vermieter) nicht auf den Mieter überwälzt werden. In diesem Bereich gilt nach § 1096 ABGB die Erhaltungspflicht des Vermieters. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind nach der neuen Rechtsprechung eben unwirksam. Das bedeutet nun für bestehende Mietverträge, dass Erhaltungsarbeiten (nicht aber bloß gewünschte Verbesserungen!) unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung vom Vermieter zu tätigen sind. Daraus müsste man ableiten, dass für in der Vergangenheit getätigte Erhaltungsmaßnahmen nunmehr Regressansprüche gegenüber dem Vermieter bestehen. Ob dies für alle Investitionen gilt und in welchem Ausmaß wird im konkreten Fall freilich schwer zu beurteilen sein. Einerseits gibt es zur Frage der Rückforderungsansprüche noch keine einschlägige Judikatur und anderseits wird jeweils im Einzelfall zu prüfen sein, ob tatsächlich eine notwendige Erhaltungsmaßnahme vorgelegen hat und ob der Mieter diese für den Vermieter getätigt hat (Geschäftsführung ohne Auftrag). Auch die Höhe des Anspruches kann im Einzelfall strittig sein, weil sie nicht mit dem Rechnungsbetrag ident sein muss; es geht ja schließlich um jenen Betrag, den der Vermieter aufwenden hätte müssen, sohin, was es ihn gekostet hätte.
Für den Abschluss neuer Verträge ist es jedenfalls sinnvoll und ratsam, die neue Judikatur zu beachten und sehr sorgfältig die einzelnen Maßnahmen, die möglicherweise sachlich begründbar vom Mieter zu tätigen sind, zu konkretisieren. In jedem Fall wird aber die neue Judikatur dazu führen, dass die Mietzinse am Markt steigen werden. Hat doch der Vermieter nunmehr – ganz im Gegensatz zu dem, was bislang in Österreich über Jahrzehnte üblich war – die Erhaltung auch des Wohnungsinneren aus eigenem zu tragen. Dies wird sich als logische Konsequenz bei der Mietzinshöhe niederschlagen. Ob der Oberste Gerichtshof daher den Konsumenten – in deren Interesse diese Entscheidung herbeigeführt wurde – einen Gefallen getan hat, bleibt abzuwarten. Schließlich wird es auch im Ermessen des jeweiligen Vermieters liegen in welcher Art und Qualität die notwendigen Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden ("wer zahlt, schafft an").
Mag. Barbara Bauer, LL.M., Rechtsanwalt in Wien
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