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WISSENSWERTES

ERHALTUNGSPFLICHTEN IM MIETOBJEKT

Die neue Judikaturlinie

In den Medien mehrfach veröffentlicht und besprochen wurden zwei Ent­schei­dun­gen des Obersten Gerichtshofes aus jüngerer Vergangenheit über die Er­hal­tungs­pflicht innerhalb des Mietgegenstandes (der Wohnungen) insbesondere hin­sicht­lich von Heiz- und Warmwasserthermen und anderen Einrichtungen. Diese Ent­schei­dun­gen, insbesondere aber auch deren mediale Verbreitung haben zum Teil zu Verunsicherung in der Bevölkerung, andererseits zu Missverständnissen geführt. Ich möchte versuchen, hier Klarheit und – soweit dies die Entscheidungen zulassen – Sicherheit zu bringen:

Zunächst zwei wichtige Einschränkungen: Die Entscheidungen und die daraus ab­ge­leit­eten Rechtsätze gelten nicht für alle Mietverhältnisse schlechthin. Es gibt Ein­schrän­kun­gen a) hinsichtlich der beteiligten Personen und b) hinsichtlich der Art der Mietobjekte:

  1. Die vom Obersten Gerichtshof angenommene Unwirksamkeit bestimmter Be­stim­mun­gen stützt sich zum Großteil auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG), sodass nur solche Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen einerseits ein gewerblich tätiger Vermieter und andererseits ein privater Mieter einander ge­gen­ü­ber stehen; es gilt sohin (mit Ausnahmen) nicht für Ge­schäfts­raum­mie­ten und nicht für die Vermietung durch Privatpersonen (z.B. die geerbte oder früher benutzte kleine Eigentumswohnung wird später vermietet). Hier gilt das KSchG und die im folgenden besprochenen Neuerungen nicht.

  2. Auch der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist ein wesentliches Kri­te­ri­um: Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt für manche Mietobjekte zur Gänze (so­ge­nan­nter Vollanwendungsbereich, z.B. Zinshaus, Altbauwohnungen), für manche Mietobjekte nur zum Teil (Teilanwendungsbereich, insbesondere Kün­di­gungs­schutz­be­stim­mun­gen; z.B. Neubauten, Wohnungseigentum nach 1945 erbaut); und für manche Mietobjekte gar nicht (Vollausnahme z.B. Einfamilienhaus).

Im so genannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat der Oberste Gerichtshof leider nicht alle Fragen beantwortet. Er hat jedenfalls festgelegt, dass die Erhaltungspflicht im Inneren des Mietobjektes nicht generell auf den Mieter überwälzt werden darf. Ob dies punktuell möglich ist und ob sich daraus ergibt, dass statt dessen den Vermieter die Erhaltungspflicht trifft, bleibt unklar. Daher kann auch nach der neuen Rechtsprechung nicht eindeutig beantwortet werden, ob für in der Vergangenheit getätigte Erhaltungsmaßnahme (Einbau neuer Ther­me, oder ähnliches) Rückforderungsansprüche bestehen.

Für die Teil- und Vollausnahmen nach dem MRG (Neubauten, Wohnungseigentum nach 1945, Dachboden, Einfamilienhäuser) ist die Rechtslage nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung relativ klar:

Auch hier kann die Erhaltungspflicht im Inneren des Mietobjektes (an den all­ge­mei­nen Teilen liegt sie ohnedies beim Vermieter) nicht auf den Mieter überwälzt werden. In diesem Bereich gilt nach § 1096 ABGB die Erhaltungspflicht des Ver­mie­ters. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind nach der neuen Recht­sprech­ung eben unwirksam. Das bedeutet nun für bestehende Miet­ver­trä­ge, dass Erhaltungsarbeiten (nicht aber bloß gewünschte Verbesserungen!) unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung vom Vermieter zu tätigen sind. Daraus müsste man ableiten, dass für in der Vergangenheit getätigte Erhaltungsmaßnahmen nun­mehr Regressansprüche gegenüber dem Vermieter bestehen. Ob dies für alle In­ves­ti­ti­onen gilt und in welchem Ausmaß wird im konkreten Fall freilich schwer zu beurteilen sein. Einerseits gibt es zur Frage der Rückforderungsansprüche noch keine einschlägige Judikatur und anderseits wird jeweils im Einzelfall zu prüfen sein, ob tatsächlich eine notwendige Erhaltungsmaßnahme vorgelegen hat und ob der Mieter diese für den Vermieter getätigt hat (Geschäftsführung ohne Auftrag). Auch die Höhe des Anspruches kann im Einzelfall strittig sein, weil sie nicht mit dem Rechnungsbetrag ident sein muss; es geht ja schließlich um jenen Betrag, den der Vermieter aufwenden hätte müssen, sohin, was es ihn gekostet hätte.

Für den Abschluss neuer Verträge ist es jedenfalls sinnvoll und ratsam, die neue Judikatur zu beachten und sehr sorgfältig die einzelnen Maßnahmen, die mö­gli­cher­wei­se sachlich begründbar vom Mieter zu tätigen sind, zu konkretisieren. In jedem Fall wird aber die neue Judikatur dazu führen, dass die Mietzinse am Markt steigen werden. Hat doch der Vermieter nunmehr – ganz im Gegensatz zu dem, was bislang in Österreich über Jahrzehnte üblich war – die Erhaltung auch des Woh­nungs­in­neren aus eigenem zu tragen. Dies wird sich als logische Konsequenz bei der Mietzinshöhe niederschlagen. Ob der Oberste Gerichtshof daher den Kon­su­men­ten – in deren Interesse diese Entscheidung herbeigeführt wurde – einen Ge­fal­len getan hat, bleibt abzuwarten. Schließlich wird es auch im Ermessen des jeweiligen Vermieters liegen in welcher Art und Qualität die notwendigen Er­halt­ungs­ar­bei­ten durchgeführt werden ("wer zahlt, schafft an").

Mag. Barbara Bauer, LL.M., Rechtsanwalt in Wien


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